Andrahandsuthyrning 2026: regler, kontrakt och vad du faktiskt får ta betalt

Andrahandsuthyrning är en av få lagliga vägar att hyra ut sin bostad i Sverige — och samtidigt en av de saker som sker mest oklart i praktiken. Många hyr ut utan tillstånd. Andra tar för hög hyra utan att veta om det. Den här guiden går igenom vad reglerna faktiskt säger 2026, hur du skriver ett juridiskt giltigt andrahandskontrakt, och var gränsen går för hyresnivån.

Behöver du tillstånd?

Ja. Och det gäller både hyresrätt och bostadsrätt — men reglerna ser olika ut.

Hyresrätt: Du behöver skriftligt godkännande från hyresvärden. Om de säger nej kan du överklaga till hyresnämnden, som beviljar tillstånd om du har "beaktansvärda skäl" — typexempel är studier eller arbete på annan ort, provboende i parförhållande, eller längre utlandsvistelse.

Bostadsrätt: Du behöver godkännande från bostadsrättsföreningens styrelse. Sedan 2014 har lagen luckrats upp — styrelsen får inte säga nej utan saklig grund — men kontrollen är fortfarande hård i många föreningar.

I båda fallen gäller tillståndet en bestämd tid, oftast 6–12 månader åt gången, sällan mer än 2 år totalt. Hyr du ut utan tillstånd kan du i värsta fall förlora själva förstahandskontraktet eller medlemskapet i föreningen.

Hur mycket får du ta i hyra?

Det här är där flest gör fel.

Hyresrätt

Reglerna är hårda. Hyran får inte vara "påtagligt högre" än din egen hyra till hyresvärden. I praktiken:

• Möblerat: Du får lägga på max ~15 % för möblering.
• El, wifi, TV: Får tas ut till självkostnadspris, separat från hyran.
• Inget mer. Lägenhetens läge eller skick spelar ingen roll.

Tar du för mycket kan andrahandshyresgästen retroaktivt kräva tillbaka mellanskillnaden i upp till 24 månader via hyresnämnden. Det är ett av de enklaste rättsfallen att vinna.

Bostadsrätt

Här är reglerna mjukare. Du får ta ut kostnadsbaserad hyra som täcker:

• Månadsavgiften till föreningen
• Räntekostnad på lånen (kapitalkostnad)
• Slitage (oftast 1–2 % av lägenhetens värde per år, fördelat på månader)
• Möblering (~15 % påslag) och driftkostnader

Med dagens räntenivåer landar en bostadsrättshyra i Stockholm normalt på 12 000–25 000 kr/månad för en tvåa, beroende på lån och avgift. Marknadshyra är inte tillåtet — alltså inte vad du kan få ut, utan vad det faktiskt kostar dig.

Tar du för mycket kan hyresnämnden besluta om återbetalning även här, men ärendena är ovanligare än i hyresrätt eftersom kostnadsmodellen är diffusare att räkna på.

Vad ska andrahandskontraktet innehålla?

Ett andrahandskontrakt behöver inte vara avancerat, men följande punkter måste finnas för att hålla i hyresnämnden:

1. Parternas namn och personnummer
2. Adressen och vad som hyrs ut (hela lägenheten / ett rum)
3. Hyresperioden — start- och slutdatum
4. Hyran och vad som ingår
5. Uppsägningstid — minst en månad är standard
6. Om lägenheten är möblerad och vilka möbler som ingår
7. Vem som betalar el, internet, hemförsäkring
8. Påskrift av båda parter

Tips: skriv tydligt att kontraktet är en andrahandsupplåtelse — inte ett förstahandskontrakt — och hänvisa till tillståndet från hyresvärd/förening. Det skyddar dig om andrahandshyresgästen senare skulle hävda besittningsskydd.

Besittningsskydd — den största fällan

Om en andrahandsuthyrning pågår längre än två år i sträck kan andrahandshyresgästen få besittningsskydd, alltså rätt att stanna kvar även mot din vilja. För att slippa det:

• Skriv kontrakt på maximalt 2 år åt gången
• Eller skriv in en klausul om avstående från besittningsskydd — kräver godkännande från hyresnämnden men är rutin

Bostadsrätter har inget besittningsskydd för andrahandshyresgäster, så det här gäller bara hyresrätter — men just därför är det en av de vanligaste anledningarna till att förstahandshyresgäster blir av med sitt kontrakt: de tappar kontroll över sin egen lägenhet.

Vanliga misstag som kostar pengar

1. Hyr ut utan tillstånd — riskerar förstahandskontraktet.
2. Tar marknadshyra på hyresrätt — andrahandshyresgästen kan kräva tillbaka allt.
3. Skriver inget kontrakt — vid tvist står ord mot ord, och du förlorar oftast.
4. Glömmer hemförsäkringen — andrahandshyresgästens egendom är inte skyddad av din försäkring; de behöver egen.
5. Hanterar elen själv — om du står på elabonnemanget men de använder elen blir det skattemässigt komplicerat. Lättast: de skriver över abonnemanget.

Sammanfattning

• Tillstånd är obligatoriskt — från hyresvärd eller förening.
• Hyresrätt: max +15 % för möbler, plus el/wifi till självkostnad.
• Bostadsrätt: kostnadsbaserad hyra (avgift + ränta + slitage + möbler).
• Skriftligt kontrakt med uppsägningstid, hyresperiod och avstående från besittningsskydd.
• Max 2 år i sträck utan extra åtgärder kring besittningsskydd.

Allt utöver det här är detaljer. Sköts grunden rätt blir andrahandsuthyrning ett okomplicerat sätt att antingen dryga ut hyran under en utlandstid eller bo provisoriskt utan att binda upp sig.